Mischmietverhältnis - nach BGH im Zweifel Wohnraummietverhältnis

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 09.07.2014 zum Az.: VIII ZR 376/13 entschieden, dass bei einem so genannten Mischmietverhältnis, in welchem der Mieter sowohl Gewerbe- als auch Wohnräume von einem Vermieter angemietet hat, wie häufig, eine Einzelfallprüfung vorzunehmen ist, welches Mietrecht auf die Verträge anzuwenden ist.

Im hier zur Entscheidung anstehenden Fall hatten die Mieter mehrere Räumlichkeiten durch den Vermieter angemietet. Hierbei war durch den Vermieter gestattet worden, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen.

Zunächst hatte das Landgericht das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis eingeordnet, das Kammergericht jedoch als Gewerberaummietverhältnis.

Im Rahmen der hierauf gerichteten Revision kam der Bundesgerichtshof zur Anwendung von Wohnraummietrecht zurück. Er begründete dies wie folgt:

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind alle auslegungsrelevanten Umstände zu berücksichtigen, wobei die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile eine Indizwirkung zukommt.

Der Bundesgerichtshof hatte ferner festgestellt, dass es keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend gäbe, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung habe.

Lässt sich eine überwiegend gewerbliche Nutzung nicht feststellen, so der BGH, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Anderenfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Der Bundesgerichtshof hatte ebenso eine Indizwirkung der Tatsache entnommen, dass gegen ein Geschäftsraummietverhältnis auch spreche, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt ist, und dass eine Regelung über eine Umsatzsteuerpflicht im Vertrag nicht enthalten war.

Ein weiteres Indiz sah der Bundesgerichtshof darin, dass die Regelung zur Mietsicherheit an die Regelung des § 551 BGB ausgerichtet sei, wenn sich insbesondere an der Begrenzung der Mietsicherheit wie sie § 551 BGB regelt, orientiert habe. Ebenso sah der BGH ein Indiz darin, dass im Mietvertrag eine Kleinreparaturregelung enthalten war, diese Regelung regelmäßig in Wohnraummietverhältnissen vereinbart wird.

Auch der Tatsache, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, entnahm der Bundesgerichtshof eine Indizwirkung dafür, dass es sich nicht um ein Geschäftsräummietverhältnis handeln könne, da bei der Anmietung von Geschäftsräumen eine derartige Regelung unüblich sei.

Insbesondere durch die Bestätigung seiner bisherigen Rechtsprechung im Fall der tatsächliche Wille der Parteien nicht vollständig aufgeklärt werden könne und dann, im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen sei, hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, ausgehend vom Urteil vom 16.04.1986, Az.: VIII ZR 60/85, fortgeführt und beibehalten.

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