Wohnungsmieter müssen Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden

Der Käufer eines Grundstückes ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters gegeben sind, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB).

Wie der BGH im Urteil vom 13.02.2008 zum Az.: VIII ZR 105/07 feststellte, legt das BGB den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnung selbst wahrzunehmen, vielmehr könne er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

Im vorliegend entschiedenen Fall, hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich dazu ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche, die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an. Dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten gerichteten Klage der Grundstückskäufer abgewiesen. In der Berufungsinstanz erhielten die Kläger Recht, die hiergegen gerichtete Revision blieb vor dem BGH erfolglos.

Der BGH führt hierzu aus, die beklagten Mieter seien zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereiches (hier des Sanitärbereiches) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raumes zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles beantwortet werden.

Die Kläger hätten als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran, dass dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.