Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, ist nach einem neuerlichen Urteil des Bundesgerichteshofes vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 95/07, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Dem beklagten Mieter einer Wohnung war im Mietvertrag die Verpflichtung zur Vornahme von laufenden Schönheitsreparaturen nach folgender Formularbestimmung auferlegt worden:

„Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … ausführen bzw. ausführen zu lassen … diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.“

Paragraf 12 Abs. 1 des Mietvertrages enthielt folgende Quotenabgeltungsklausel:

„Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziffer 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziffer 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.“

Der Kläger nimmt die Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch.

Der Bundesgerichtshof kommt insoweit zu folgender Feststellung:

Im Ergebnis zutreffend habe das Berufungsgericht einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrages gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint. Diese Klausel sei wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Der Bundesgerichtshof wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein Vertrauensschutz für einen Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht bestehe. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt werde, trägt grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wähle, werde in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben sei und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet werde.

Hinweis: Derzeit ist die aktuelle Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes bezüglich der Abwälzung von Schönheitsreparaturklauseln für Wohnungsmietverträge im Flusse. Vermieter sollten sich daher vor Abschluss eines Mietvertrages hinsichtlich der Wirksamkeit von Abwälzungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen juristischen Rat einholen. Mieter sollten vor Beendigung des Mietverhältnisses, im Falle, dass ihnen durch den Mietvertrag die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wurde, ebenfalls um rechtlichen Rat nachsuchen, da ein Großteil der in der Vergangenheit abgeschlossenen Mietverträge hinsichtlich der dort befindlichen Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam anzusehen sein wird.