Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche bei fehlenden Wasserzählern der übrigen Mietwohnungen zulässig

Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umlegen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind, BGH-Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07.

Die Klägerin (Vermieterin) rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind – mit einer Ausnahme – alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Vermieterin aber weiterhin die Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen, unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte, ergab sich ein Betrag von lediglich 227,47 €.

Die Klage der Vermieterin auf Zahlung eines ausstehenden Betrages waren in Vorinstanzen erfolgreich. Der BGH hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der BGH entschied zu Gunsten der Vermieterin, dass sie berechtigt war, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen.

Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien, wie hier, nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Verbrauch wäre die Klägerin nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären. Dies war aber hier nicht der Fall.

Bloße Zweifel der Mieterin an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen laut BGH nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umschlagsschlüssels zu rechtfertigen. Er betont insofern dass lediglich für die besondere Ausnahmefälle der Gesetzgeber davon ausgehe, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abgleichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setze voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis war jedoch nicht erfüllt.