Mietminderung bei periodisch auftretenden Mängeln der Mietsache

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt, entschied der BGH mit Urteil vom 15.12.2010 zum Az.: XII ZR 132/09.

Wirken sich Mängel nur in bestimmten Zeiträumen aus, dann kann der Mieter auch nur in diesen Zeiträumen die Miete mindern. Wirkt sich der Mangel zu den anderen Zeiträumen nicht auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache aus, ist der volle Mietzins zu zahlen.

Die Vermieter vermieteten an den beklagten Mieter Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Im Sommer waren die Räume wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Erstmals im September und danach im Oktober und November 2008 kürzte der Beklagte wegen dieses Umstandes die Miete. Die Vermieter machten die ausstehende Miete geltend. Amtsgericht und Landgericht haben der Klage stattgegeben, die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der BGH führt in der Entscheidung aus, dass die kraft Gesetzes eintretende Minderung Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips ist und daher die Aufgabe hat, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen. Die Hauptleistungspflicht des Vermieters bestehe darin, dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Als Gegenleistung schuldet der Mieter den vereinbarten Mietzins. Wirkt sich somit ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, so sei der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit dagegen, in der die Mietsache trotz Vorliegen eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheide eine Herabsetzung der Miete aus. Trete die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit erst im laufenden Monat ein, könne der Mieter zwar in den hier vorliegenden Fällen den Mietzins von vornherein in einem Umfang geltend machen, der nach den Erfahrungen aus vorangegangenen Zeiträumen der vorhersehbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht. Damit würde ein verzugsbegründendes Verschulden des Mieters ausgeschlossen. Dies hindere aber den Vermieter nicht daran, den vorläufig einbehaltenen Teil des Mietzinses nachzufordern, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht eintritt.

Folgt man der Auffassung des BGH, dass der gleiche Mangel im Laufe eines Mietverhältnisses zu unterschiedlich starken Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs führen und damit unterschiedliche Minderungsbeträge bewirken kann (vgl. Ausfall der Heizung im Winter erheblich beeinträchtigender als im Sommer). Dementsprechend kann die Höhe der Mietminderung erheblich variieren, was für den Mieter nicht unproblematisch ist, wenn er in Erwartung starker Beeinträchtigungen zu Beginn des Monats eine Minderung vornimmt, die sich im konkreten Fall dann als zu hoch erweist.

Ist der Mieter daher unsicher, ob sich der Mangel in dem Folgemonat, wie in den vorangegangenen Perioden, im gleichen Umfang auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt, so kann er ohne Verschulden die Miete zunächst in Höhe des Erfahrungswertes der Vergangenheit mindern, muss sie aber dann, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Räume nicht oder nicht in dem erwarteten Umfang beeinträchtigt hat, nachzahlen. In diesem Fall kommt der Mieter mit der verspäteten Zahlung nicht in Verzug.