Abrechnungs- und Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnungen gelockert

Vermieter können ausnahmsweise Betriebskostenabrechnungen auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigieren.

Eine Vermieterin rechnete ursprünglich das Kalenderjahr 2007 am 10.12.2008 ab. Irrtümlich setzte sie aber die falschen Vorauszahlungsbeträge ein - statt 1.895 € ging sie von 2.640 € aus. Mit Schreiben vom 14.01.2009 korrigierte die Vermieterin die Abrechnung. Statt eine Rückzahlung in Höhe von 203 € zu erhalten, mussten die Mieter jetzt 532 € an die Vermieterin nachzahlen.

Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist. Die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte. Worauf der Fehler in der Berechnung beruht, ist nicht entscheidend.

Nach Ansicht des BGH dürfen sich Mieter aber - wie hier - ausnahmsweise nicht „nach Treu und Glauben" auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen. Die Mieter hätten nämlich den Fehler in der Abrechnung leicht erkennen („auf den ersten Blick") können. Die Mieter dürfen die Vermieterin deshalb nicht an ihrem für sie offensichtlichen und später auch korrigierten Versehen festhalten.

BGH, Urt. v. 30.03.2011 - VIII ZR 133/10