Kein einheitliches Mietverhältnis bei separat auf anderem Grundstück angemieteter Garage

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.10.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 251/10 entschied, stellt eine separat angemietete Garage, die sich nicht auf dem selben Grundstück befindet, wie die gemietete Wohnung, kein Bestandteil des Wohnungsmietvertrages dar und kann deshalb unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, sofern nicht andere Umstände die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte als Mieterin einer Wohnung eine ca. 150 m entfernte Garage ebenso angemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag wurde die Garage nicht erwähnt. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, auf dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über selbige.

Die Räumungs- und Herausgabeklage betreffend die Garage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg und wurde durch die Kläger mit der Revision angegriffen. Diese führte zum Erfolg.

Nach dem Bundesgerichtshof wäre die Kündigung einer Garage nur dann unzulässig gewesen, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen, so der BGH.

Diese Vermutung sei im vorliegenden Fall nicht widerlegt worden.

Nach dem BGH ist zwar im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnungen und die Garage auf dem selben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung war vorliegend jedoch nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigten nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Insbesondere bei Abschluss von Mietverträgen in Innenstädten sollte nach Möglichkeit darauf geachtet werden, dass bei Anmietung einer Garage diese im Wohnungsmietvertrag Erwähnung findet, um für die Dauer der Anmietung der Wohnung Rechtssicherheit betreffend das Mietverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz zu besitzen.