Ein Mieter muss für Mietminderung relevante wiederkehrende Beeinträchtigungen nicht durch „Protokoll“ darlegen

Der BGH entschied in seinem Urteil vom 29.02.2012 unter dem Aktenzeichen Az.: VIII ZR 155/11, dass ein Mieter für eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen muss. Hierzu gehören nicht die Angaben über das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder ein bestimmter Minderungsbetrag. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen, wie etwa durch Schmutz oder Lärm, brauche der Mieter kein Protokoll vorlegen.

Im entschiedenen Rechtsstreit hatten Mieter eines Mehrfamilienhauses den Mietzins um 20 Prozent gemindert, da es durch die Vermietung eines Teils der weiteren Wohnungen an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz kam. Aufgrund des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den Mietern fristlos und begehrte die Räumung der Wohnung.

Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage in der 1.Instanz abgewiesen hatte, entschied das Landgericht in der Berufung, dass die Mieter ihrer Pflicht zur Darlegung der Mietmängel nicht nachgekommen seien und gab der Klage statt. Der BGH führte nunmehr in der Revision in den Urteilsgründen aus, dass die vom Berufungsgericht gestellten Anforderungen an die Darlegung eines Mangels in unvertretbarer Weise überspannt worden sind.

Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend dargelegt, dass die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon dadurch gegeben sei, dass ein Teil der Wohnungen an Feriengäste vermietet werde. Dieser Umstand allein führe noch nicht zwangsläufig zu einer Beeinträchtigung der anderen Mieter, die über das hinausgingen, was typischerweise in einem Mehrfamilienhaus zu erwarten und nicht zu vermeiden sei.

Doch kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die dargestellten Einwirkungen über dieses Maß weit hinausgingen. Gerade hinsichtlich dieser Darlegung habe das Berufungsgericht die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung verkannt. Die Minderung tritt nach § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein. Aus diesem Grund braucht ein Mieter nur den konkreten Mangel vorzutragen. Weitere Darlegungen zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder die Angabe eines Minderungsbetrages bedarf es jedoch nicht. Aus diesem Grund sei die Vorlage eines „Protokolls" bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen wie Lärm oder Schmutz nicht erforderlich. Hier genügt der Mieter grundsätzlich seiner Darlegungslast, wenn er die Art der Beeinträchtigung sowie die Tageszeiten, die Zeitdauer und in welcher Frequenz diese auftreten, angibt.

Mit diesem Urteil bestätigte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung in einem Beschluss vom 25. 10. 2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 125/11). In diesem Fall hatten Mieter aufgrund von Fäkalgerüchen im Treppenhaus und im Keller den Mietzins gemindert. Der Bundesgerichtshof hatte auch hier die Darlegung des konkreten, die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigenden Sachmangels genügen lassen und Anforderungen an die Darlegung des Maßes der Gebrauchsbeeinträchtigung sowie des Minderungsbetrages abgelehnt.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11 sowie Beschluss vom 25. 10. 2011 - VIII ZR 125/11