Berechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche

Bisher galt für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB die vereinbarte Wohnfläche, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % abwich. Der BGH gab mit Urteil vom 18.11.2015 zum Az.: VIII ZR 266/14 diese Auffassung nun teilweise auf. Künftig ist einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Darauf, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist, kommt es nicht mehr an. Die Kappungsgrenze ist weiterhin nach der zum Stichtag bestehenden tatsächlich gezahlten Miete zu berechnen.

Im zu Grunde liegenden Sachverhalt wurde die Wohnung des Beklagten mit einer Wohnfläche von 156,95 m² angegeben. Tatsächlich betrug sie 210,43 m². Die klagende Vermieterin verlangt vom Mieter, dass er einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 629,75 € auf 937,52 € zustimme.

Sie führt hierzu zwei Begründungen an. Zum einen sei die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um 33,95 % überschritten, sie sei daher berechtigt die Miete entsprechend anzupassen, daneben dürfe sie die Miete gemäß § 558 BGB anheben. Insofern begehrt sie ausgehend von der zuletzt gezahlten Miete zusätzlich zur Anpassung wegen der größeren Wohnung eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Der Mieter stimmte nur der Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze zu. Die weitergehende Klage scheiterte in allen Instanzen.

Der BGH führt aus, dass der Gesetzgeber von Anfang an davon ausgegangen ist, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgebend ist. Subjektive Elemente, wie beispielsweise vorliegend die Wohnungsgröße, sollten außer Betracht bleiben.

Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war daher die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Zugleich findet die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung. Um sie zu bemessen, ist die zu Beginn des Vergleichszeitraumes geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen. Für die Ausgangsmiete ist nur ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag maßgeblich. Es kommt nicht darauf an wie diese zustande gekommen ist.

Mit dieser Änderung der Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof die geplante Änderung der Vergleichsmietenberechnung vorweg.